Qu'est ce que le bail emphytéotique pour le photovoltaïque ?

Les projets photovoltaïques de grande ampleur nécessitent généralement l’intervention d’un développeur, qui se charge de l’installation et de la gestion de la centrale solaire.

Le contrat le plus fréquemment adopté entre le propriétaire et l'entreprise pour ce type de collaboration est le bail emphytéotique, également désigné comme emphytéose (dérivé du grec « emphyteusis », signifiant « implantation »). Ce dispositif juridique permet au propriétaire de louer son terrain pour une longue période, imposant toutefois au développeur l’obligation de maintenir le site en bon état pendant toute la durée du contrat, ainsi que de garantir le démantèlement de l'installation à la fin de l'exploitation.

Ce type de bail assure ainsi une mise à disposition prolongée du terrain, tout en attribuant au développeur l’obligation de l’exploiter de manière durable. Les projets photovoltaïques nécessitant des investissements sur le long terme, le bail emphytéotique est particulièrement bien adapté avec une durée pouvant s’étendre de 18 à 99 ans en France, et jusqu'à 999 ans dans certains pays africains comme le Zimbabwe et le Kenya.

Processus et responsabilités d’un bail emphytéotique pour projet solaire

Intervention obligatoire d’un notaire

La conclusion d’un bail emphytéotique doit nécessairement se faire sous l’égide d’un notaire. En effet, sa validité impose une publication auprès du bureau des hypothèques compétent. Par conséquent, tout bail conclu sans la présence d’un notaire est juridiquement nul. Le notaire doit donc être contacté pour authentifier et faire enregistrer le contrat.

Les droits élargis du locataire et les avantages pour le propriétaire

Ce type de bail confère au locataire (ou emphytéote) des droits étendus, notamment la possibilité de sous-louer, d’hypothéquer le bien ou de construire sous certaines conditions. Le locataire a l’obligation d’entretenir le terrain et d’en valoriser l’usage, en s’assurant de le restituer en bon état à l’issue du bail. En échange, le propriétaire perçoit un loyer ou « canon emphytéotique », librement négocié entre les parties.

Le propriétaire bénéficie d’avantages majeurs :

• Il reçoit une redevance sans être tenu de payer taxes foncières ou impôts fonciers, ces coûts étant assumés par le locataire emphytéote ;
• L’emphytéote est propriétaire des structures érigées pendant la durée du bail, et le propriétaire n'a donc pas de fiscalité à payer sur les installations non plus ;
• À la fin du bail, le propriétaire a la possibilité de récupérer le terrain dans son état initial ou de conserver les installations photovoltaïques, devenant alors leur propriétaire.

Particularités du bail emphytéotique dans les projets photovoltaïques

Le bail emphytéotique est le cadre contractuel idéal pour les installations solaires, offrant au développeur la stabilité nécessaire pour l’exploitation de la centrale tout au long de sa rentabilité. Une promesse de bail permet de bloquer le terrain temporairement le temps d’études de faisabilité et d’obtention des permis nécessaires.

Durant cette période, une indemnité d’immobilisation peut être prévue. Une fois les autorisations obtenues, le bail emphytéotique est officiellement signé.

Les conditions du contrat précisent souvent qu’au terme du bail, le propriétaire du terrain devient propriétaire des infrastructures solaires. Il est aussi possible d’intégrer une clause de démantèlement pour garantir que le terrain sera remis en état en fin de bail.

Location du volume d'air au dessus de la parcelle

Dans certains cas, pour des projets agrivoltaïques par exemple, il est judicieux de ne louer que l'espace au dessus du terrain pour pouvoir laisser la place à la contractualisation de l'activité en dessous (autorisation d'exploiter le terrain agricole par exemple). C'est le rôle de la division en volume, dite aussi « volumétrie« , les activités pourront alors être juxtaposées.

Résiliation et renouvellement du bail emphytéotique

Le bail peut être résilié en cas de non-respect des obligations du locataire, par exemple, en cas de défaut de paiement de loyer sur deux ans consécutifs. Le contrat ne prévoit pas de renouvellement automatique, mais un nouvel accord peut être établi pour prolonger l’exploitation, ce qui rend ce type de bail particulièrement flexible et adaptable.

Un cadre favorable pour les installations photovoltaïques

Le bail emphytéotique est ainsi une solution parfaitement adaptée pour les centrales solaires, en particulier sur des friches agricoles ou des terrains non utilisés. Il assure une longue durée d’exploitation, la flexibilité, une gestion simplifiée pour le propriétaire, et une structure de responsabilité solide pour le développeur, constituant ainsi un cadre optimal pour garantir la pérennité et la rentabilité des projets solaires en France.

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